Чи варто будувати під обстрілами? Хто зараз продовжує купувати житло і що цінують такі клієнти? Про це в інтерв’ю Delo.ua розповів засновник столичної компанії KAN Development Ігор Ніконов.
Як загалом почуває себе галузь сьогодні (за даними компанії ЛУН, 11% житла, що будується в Києві, припадає на KAN Development) ?
— Не дуже добре, оскільки працює лише 50% компаній від довійськової кількості, і тут я маю на увазі лише столичну статистику. По Києву більше половини проєктів різних забудовників – заморожені. Це дуже велика проблема сьогодні.
Зараз говорять про подорожчання будівельних матеріалів та дефіцит робітників. З якими проблемами бореться ваша компанія і як їх вирішує?
— Найголовніша проблема — брак кваліфікованих робітників, особливо таких, які готові активно працювати. Військові ризики змушують людей радикально переглядати свої погляди на роботу, люди дуже втомлені та змінюють пріоритети в інше русло.
І не менш значуща проблема — це вплив “активістів”. У період війни вони стали ще більш агресивними і менш конструктивними. Це зупинило дуже багато проєктів, які могли би рухатись вперед у період війни. Але влада, на жаль, прогинається перед “фейсбучною” аудиторією. На мій погляд, це дуже негативно позначається на розвитку країни.
Кожен заморожений проєкт — мінус чиясь зарплата, мінус виробництво, мінус податок. У будь-якому будівництві одна гривня створює 4-5 гривень ВВП. У всьому світі будівництво – це локомотив, що тягне за собою економіку країни.
Якщо говорити про ваші заморожені проєкти — маєте на увазі будівництво в урочищі Китаєво?
— Так, будівництво в Китаєві мало би активно розвиватися. Ми хотіли створити там комплекс з розвиненою інфраструктурою та рекреацією, зберігши наявну екосистему. Але псевдоактивісти за допомогою фіктивних документів намагаються нав’язати суспільству думку, що на цій територіїї знаходиться пам’ятка археології, хоча жодних належних археологічних досліджень проведено не було. За фактом підробки археологічного звіту вже відкрито кримінальне провадження та триває досудове розслідування. Ми у свою чергу постійно намагаємось та заявляємо про свою готовність профінансувати та провести дослідження, проте Інститут археології відмовляється це робити.
В період війни складно починати якісь нові великі проєкти, але ми були готові. Однак для цього потрібно розуміння влади: бізнес — це основа держави. І що закон повинен виконуватись. Якщо не знаєте, що робити — робіть по закону. Бо сьогодні він замінюється, скажімо, “фейсбучними гаслами”.
Це дуже погано для країни, оскільки блокує інвестиції. Інвестор, наприклад, бачить, що у нас у центрі столиці стоїть недобудова понад 10 років. А, якщо в історичному центрі не вигідно щось будувати, то в країні немає бізнесу. А якщо немає бізнесу — хто буде сюди вкладати?
Де в Києві варто будувати, а де ні? Які райони більше потребують нового житла?
— Я не у захваті від таких районів, як Позняки чи Троєщина, де суцільна забудова й майже немає зеленої зони. Мені здається, що в цих столичних околицях незабаром взагалі не будуть купувати житло. Але в Києві ще дуже багато місць для розвитку, як і житла, що вийшло з експлуатації. Його треба замінювати. Проте для розселення хрущовок, наприклад, потрібно, щоб ринок мав змогу покрити витрати забудовників на такі діі, так як собівартість значно підвищиться.
Підзаголовок: Що впливає на вибір житла під час війни: безпека, школи, інфраструктура
Ваша компанія продовжує будувати навіть після повномасштабного вторгнення. Чому? Майбутні прибутки перевищують ризики?
— Коли почалося вторгнення, як і всі, ми були в шоковому стані. Але в квітні 2022-го року прийшли до тями й зрозуміли, що життя триває, і люди мусять працювати, заробляти, підтримувати свої родини. Тож ми прийняли рішення продовжувати. За великим рахунком втрачати було нічого. Нашим завданням було якомога швидше передати людям у власність те житло, яке ми вже продали. Тому це не героїзм, а прагматичне ставлення до того, що ти маєш обов`язки і мусиш їх виконати.
Станом на початок вторгнення ми продали квартир на два роки вперед. Деякі вже були готові, а деякі ще ні. За період війни ми не затримали здачу в експлуатацію жодного анонсованого проєкту (та й після війни теж). Навіть закінчували раніше, адже тоді ще не було такої проблеми з ресурсом робітників, як зараз.
Я дуже чітко розумів: якщо, не дай Бог, прилетіло, і об’єкт переданий інвестору – йому може допомогти влада. А якщо він належить девелоперу, то це винятково проблеми девелопера.
Наприклад, били з градів близько ЖК “Файна Таун”, де у 400 квартир повибивало шибки. Але – ми ці квартири передали, тож це вже сфера відповідальності власників. Якби не передали, відновлювали би за власний кошт.
Що вдалося добудувати за роки великої війни?
— За понад три роки воєнного стану в Києві ввели в експлуатацію кілька нових черг житлових комплексів: “Файна Таун” на Нивках, “Respublika” в районі Теремки-3, “UNIT.Home” біля метро “Дорогожичі”, відкрив свої двері інженерний колегіум нашого Освітнього комплексу А+, також анонсували новий проєкт “Біоритм” на вулиці Велика Васильківська та почали будувати ще дві великі школи.
Як війна вплинула на поведінку потенційних покупців?
— Зараз дуже змінилось бачення інвесторів щодо того, яке житло потрібно купувати. Раніше вони були готові бігти за найменшою ціною і вкладати навіть на котлованах, то зараз ні. Нині вкладати на ранніх стадіях — це треба дуже вірити девелоперу. Тому зазвичай купують те, що вже майже готове або у компанії з бездоганною репутацією. Люди стали усвідомлювати, що хочуть жити зараз у нормальних умовах, а не відкладати це життя на роки.
Ми запустили одну школу, яку завершили вже в період повномасштабної війни. Також, почали будівництво ще двох шкіл. Одна з них почне працювати вже у наступному році, інша — ще через рік. Наявність шкіл в ЖК впливає на собівартість і відповідно подальшу вартість житла, проте це також і дуже важливо для прийняття рішення придбати останнє. Більшість людей починають пошук житла з одного питання — що зі школами? Яку школу зможе відвідувати дитина? Чи можливо туди ходити пішки, перебувати до вечора? А найголовніше – безпека. Коли ви перебуваєте в закритому ЖК, і ваші діти самі ходять до школи біля будинку — це зовсім інший рівень.
І, нарешті, сховища. Ми їх зробили навіть у старих школах, де не було заплановано укриттів. Нові школи ми будуємо вже з професійними захисними спорудами, виконаними за всіма нормативами.
Якщо говорити в цифрах – на скільки дорожче житло, якщо поблизу є школа?
— Без школи воно би коштувало на 10% дешевше. Але головне – більшість рішень про купівлю житла нині базується на тому, чи є поряд школа. 90% людей звертають на це увагу. Це світова практика.
Будівництво однієї коштує 47 мільйонів доларів. А їх ще треба утримувати. Це приватні школи, звісно.
За якими ще критеріями обирають помешкання в сучасних умовах?
— Інфраструктура є дуже важливою: спортзали, майданчики, зони відпочинку та дозвілля. Чимало людей працюють віддалено, в тому числі, хвилючись через ТЦК. Ми підрахували, що до 85% під час воєнного стану практично не залишають територію ЖК.
Окрім того, для покупців важлива можливість автономної роботи певних інженерних систем — тепла, водопостачання. Дуже цінується наявність приватної котельні, адже її можна вмикати за потреби.
Таке житло не може бути доступним для більшості українців. Хто є вашими клієнтами?
— Наша цільова аудиторія — це люди, які працюють і заробляють близько 70-80 тисяч гривень на місяць.
Всередині ЖК складаються міні-спільноти зі схожими цінностями, в яких люди взаємодіють між собою і поважають роботу інших. А також ретельно стежать за правилами. Ви не можете поставити авто, де вам заманеться, або не прибрати за собакою. Це суспільство свідомих людей, яких стає дедалі більше в нашій країні.
Ком’юніті мешканців – це чудово. Але, виходить, що території закриті, і інші люди не можуть користуватись тим, що пропонує територія ЖК?
— Вони закриті не з нашої ініціативи. Ми пережили дуже неприємну ситуацію з ЖК “Комфорт Таун”. Бо територія спочатку була відкрита й почала приваблювати декого не дуже вихованого. У підсумку там розпивали алкоголь, лаялись матом, знищували майно. Місцева ОСББ змусила нас поставити там паркан.
Насправді сусіди цих ЖК можуть входити на територію, але ці люди мусять бути ідентифіковані. Їм дають іменну карточку, і вони користуються інфраструктурними можливостями комплексів. Ми з повагою ставимось до всіх, але вимоги закривати комплекси продиктовані ситуацією в країні загалом. Поки трапляються такі випадки, як у “Комфорт Таун”, люди будуть вимагати закривати свої території.
Але базово наші проєкти були, безумовно, без парканів. Таку позицію схвалюють і наші архітектори, та і мені краще, якщо більше людей побачить красу, що ми побудували. Але, на жаль, є як є.
Ви будуєте винятково в Києві. Не хочете виходити на нові ринки?
— По-перше, Київ – це місто, де у людей найвища заробітна плата. По-друге, тут є де будувати. По-третє, щоб їздити у інші міста, команди треба клонувати. Це дуже складно зробити, оскільки немає повноцінного контролю місцевих підрядників. Дуже сумніваюсь, що можна буде зробити таку ж якість, що є в нас у Києві.
Ще я не дуже вірю в тенденції розвитку Західної України зараз без державної програми створення там технопарків. За наявності останніх логічно будувати житло навколо них, і воно буде користуватись попитом. Люди мають жити там, де є робота, і вони можуть заробити гроші.
Точно в майбутньому люди будуть дуже прив’язані до того міста, де вони працюють. А столиця — це останнє місто, яке впаде.
